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债务承压不小 佳兆业分拆物业板块上市

来源:览富财经    编审:    发布时间:2020-10-16 14:50:42

即便是已经完成了物业板块分拆上市,但佳兆业集团(01638.HK)的债务压力仍旧不轻。在债务规模不断增加的情况下,已经踩到了两道红线,未来减负压力不小。

业绩增长放缓

日前,佳兆业发布数据显示,今年1月1日至10月8日期间,佳兆业实现总合约销售约710.46亿元,总合约建筑面积约为417.66万平方米,对应的平均售价约为每平方米1.7万元。

根据佳兆业在今年早些时候定下的2020年冲击千亿目标测算,今年截至10月8日,佳兆业已完成全年销售目标的约71.05%。

根据克而瑞公布的最新数据显示,2020年1-9月,佳兆业以711.2亿元的操盘金额,排名第28位。在2019年全年,佳兆业以963.9亿元的操盘金额排名第29位。相比之下,在今年前9个月,佳兆业把排名提升了一个名次。

不过,在与一干竞争对手的贴身肉搏比拼中,佳兆业显得有些后劲不足。2019年底,龙光集团以959.3亿元的操盘金额排名第30位,紧随其后。但只用了9个月时间,龙光集团以接近去年全年操盘金额跻身T20,甩开佳兆业8个名次。此外,在2019年落后佳兆业两个名次的美的置业,也在今年9月份变成领先5个名次。而分别落后6个、7个名次的滨江集团、正荣集团,也在今年9月份纷纷完成了反超,变成领先1个、2个名次。

其实,佳兆业设定的2020年目标,也显得有些不思进取。据了解,2020年佳兆业的目标是实现千亿规模,与2019年的销售规模相比,增幅不到4%。

根据克而瑞公布的最新数据显示,2020年9月,TOP100房企操盘金额达到11905.6亿元,单月业绩同比增长29%。1-9月百强房企操盘销售规模同比增长9.2%。可见佳兆业业绩增长幅度未能达到行业均值水平。

从各梯队房企销售操盘金额入榜门槛来看,9月TOP10入榜门槛增长13.7%至1607亿元,TOP30和TOP50房企门槛较去年同期也分别提升了4.4%和7.9%。从这一点来看,佳兆业在今年前三个季度的表现来看,也仅仅只是达到及格水平。

债务规模悄然攀升

佳兆业销售规模增长并不是很明显,但债务规模却在悄然攀升。

根据半年报数据显示,截至2020年6月,佳兆业负债总额达到2301.79亿元。在过去半年时间里,负债规模再次增加149.83亿元。

流动负债规模也在增加。半年报数据显示,截至2020年6月,佳兆业流动负债规模达到1347.96亿元,较2019年末增加了110.28亿元。由此看来,在最近半年里,佳兆业流动负债增加速度较快。

另有数据显示,截至2020年6月,佳兆业资产负债率为78.71%,这其实是佳兆业分拆物业独立上市之后取得的“成果”。2018年11月22日,佳兆业发布建议分拆佳兆业物业集团有限公司在港交所主板独立上市的公告。

在分拆物业板块上市之前,2017年佳兆业集团的资产负债率高达85.94%,高于行业平均值和中位值。同时,在2017年5月份公司还被曝出拖欠4亿元股权转让款并引起深圳交易所关注。

为了降低债务压力,此前佳兆业一度考虑实施债务重组来度过难关。2015年2月,融创中国与佳兆业发出联合公告,确认融创中国购入佳兆业创办人郭氏兄弟49.25%的股权。但融创团队很快便发现了佳兆业实际负债远高于650亿元,于是在境内外债务重组及收购谈判压低收购价码,但因推进不顺随后放弃。

或存在隐性债务

佳兆业的债务压力不轻,已踩到两道红线。为了粉饰财务报表,极有可能会通过明股实债方式,把有息负债伪装成少数股东权益。

根据半年报数据得知,佳兆业的资产负债率为78.71%,在剔除472.82亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍为74.61%,超过70%的红线。而在净负债率方面,2020年上半年为130%的,也高于100%的红线。可见,佳兆业踩到了两道红线。

上市公司隐藏债务的方式有很多种,“明股实债”是其中典型的方式。通常情况下,如果少数股东权益与普通股东权益比例之比接近1:1,这说明一个问题,就是这些公司有大量有息负债通过明股实债的方式伪装成了少数股东权益。

半年报数据显示,佳兆业实现累计合约销售权益金额约360.32亿元,而根据克而瑞公布的数据显示,在2020年上半年,佳兆业全口径销售额为511亿元。据此估算,少数股东份额占比约29.5%。而实际上,今年上半年,佳兆业的少数股东权益占比达到54.44%的高水平。更加让人蹊跷的是,与2018年中的少数股东权益占比36.11%水平相比,也出现大幅攀升现象。

其实,在更早些时候,佳兆业也因隐瞒负债而导致丑闻缠身。在法务会计公司富事高披露的调查报告中,2014年及过往财年中,佳兆业通过超过50项借款协议,所隐瞒的负债规模将近400亿元,截至2014年末,超过300亿元处于未偿还状态。而与该丑闻有关的责任,被佳兆业推到了早已离职的前员工身上。

也正是因为这些隐瞒负债此前从未得到披露,与佳兆业合作十年的核数师普华永道在发现相关借款协议的存在后,不愿为佳兆业2014年年报出具无保留意见,已在2016年6月辞任。

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