千亿债务重压，首开股份为降负债率，一边密集转让，一边增资扩股
继接连转让多家项目公司股权后，首开股份10月23日公告称，公司股东大会通过了为子公司增资扩股引入投资者的议案，并直言此次增资扩股将降低“首开股份的资产负债率”。
首开股份降负债的动作还在持续进行中。
继接连转让多家项目公司股权后，首开股份10月23日公告称，公司股东大会通过了为子公司增资扩股引入投资者的议案，并直言此次增资扩股将降低“首开股份的资产负债率”。
首开股份走高的负债情况备受市场关注。数据显示，截至2019年6月底，其净负债率达到了184.2%，较2018年上升22.8个百分点。
首开股份也将降负债作为其主要工作目标，并在7月份的公告中直言，“公司净负债率在行业内属于较高水平，改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。”
事实上，经过半年的努力，首开股份的资产负债率已有所下降。截至2019年6月末，其资产负债率由2018年末的81.58%下降至81.4%。不过，这一成绩仍然不够，首开股份方面向《国际金融报》记者透露：“跟去年相比，争取整体负债率降低一个百分点。”
值得注意的是，首开股份面临的偿债压力也不容小觑。数据显示，2019年上半年，首开股份的现金短债比为0.76，远低于TOP100房企的平均水平。
“卖卖卖”模式
首开股份公告称，其全资子公司北京城市开发集团有限责任公司(以下简称“城开集团”)拟实施增资扩股，引入投资金额不超过40亿元，增资价格依据最终增资结果确定，并据此计算各方持股比例。
截至2018年底，经评估，城开集团股东全部权益评估值为149.95亿元。与单体口径账面净资产76.41亿元相比，评估增值73.54亿元，增值率约96%;与合并口径账面净资产108.93亿元相比，评估增值41.02亿元，增值率约38%。
首开股份在公告中称，本次增资扩股有利于降低城开集团及首开股份的资产负债率。增资扩股后，不会导致首开股份丧失对城开集团的控制权，对首开股份当期经营业绩不会产生重大影响。
事实上，此前，首开股份已转让旗下多家子公司股权以降低自身的负债水平。
9月份，北交所接连发布了三项首开股份转让子公司股权的信息。据披露，三项标的分别为苏州合本投资管理有限公司50%股权、北京首开旭泰房地产开发有限责任公司(以下简称“北京旭泰”)1%股权、北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权。
这其中，对北京旭泰1%股权的转让颇引人关注。截至2019年6月末，首开股份持有北京旭泰51%的股权。有分析指出，该转让事项达成后，首开股份在北京旭泰中的持股比例减少至50%，由此，后者将从控股子公司变为联营公司，由并表变为不并表，将负债转移到表外，从而降低负债率。
北交所披露的信息显示，截至2018年末，北京旭泰营收9.76亿元，净利润2.51亿元，资产总计129.1亿元，负债总计99.18亿元;截至2019年8月31日，其营收为0元，亏损900元，资产总计49.16亿元，负债总计22.16亿元。
对此说法，首开股份方面表示不作评论，但其向《国际金融报》记者称，实际上此次转让“是跟原来双方共同拿地的股东已经安排好的事项”。
财经评论员严跃进表示，今年，很多企业的压力确实比较大，负债数据比较敏感。负债数据比较高，容易引起银行监管部门关注。所以即便负债高可能也是合理的，但还是要将数据降下来。同时，转让项目也确实能改善首开股份的流动性。
大规模融资借新还旧
事实上，降负债对首开股份来说，是一项颇为迫切的任务。
首开股份财报显示，截至2018年底，其有息负债达1189.69亿元。截至2019年6月底，这一指标增加到1245.1亿元。
同时，首开股份的资产负债率一直保持在80%左右，净负债率却呈上涨态势，截至2019年6月底，其净负债率达到了184.2%，较2018年上升22.8个百分点。
持续走高的债务使得首开股份面临的偿债压力也不小。亿翰智库数据显示，2019年上半年，TOP100房企平均现金短债比为1.71;其中，首开股份的现金短债比为0.76，远低于平均水平，且较其2018年末的0.9出现明显下滑，或将面临短期偿债风险。
在这样的背景下，今年以来，首开股份融资动作频繁。2019年上半年，其累计新增融资共计约272亿元，其中银行贷款88亿元，信托贷款62亿元，债权融资计划22亿元，公司债20亿元，中期票据55亿元，短期票据15亿元，应付账款保理(ABS)10亿元，累计归还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。
值得一提的是，在首开股份公布的各项融资计划中，其资金用途大多包含偿还公司债务或金融机构借款。
所幸，首开股份的国企背景让其融资成本能一直保持较低水平。数据显示，首开股份在2019年上半年的融资成本为5.38%，与2018年几乎持平，较各大房企动辄7%、8%的融资成本，优势明显。
但即便如此，庞大的债务总额还是推高了首开股份的财务费用。
截至2019年6月底，首开股份的财务费用为11.8亿元，同比增幅达67%;其中，受融资规模影响，利息费用同比增加4.3亿元至17.4亿元，侵蚀着利润。
除了融资之外，在通过加大销售力度实现自我造血方面，首开股份目前也表现平平。
公开信息显示，首开股份设定的2019年销售目标为1010.15亿元，相较2018年销售额仅增加0.3%。前9个月，其累计实现签约金额691.28亿元，完成率约为68.4%，低于44家上市房企约71.52%的平均完成率。
不过，对完成销售目标，首开股份仍然充满信心，其向记者表示，“目前，公司没有作出对全年计划的调整安排。”
