登陆资本市场以来，起家于南京的银城国际控股有限公司(01902.HK，以下简称“银城国际”)正在加速自己的规模扩张。
日前，根据银城国际方面的公告，公司以2.6亿元的价格收购南京市新城健康产业园地块。而在稍早之前的7月，银城国际在长三角区域持续扩展并收购两幅地块。
加速规模扩张的同时，银城国际近年来的净利润和销售均价却略显“尴尬”。根据银城国际相关研报，在收益大幅增加的同时，上半年公司实现溢利4850万元，较去年同期的2.44亿元减少了80.1%。此外，公司上半年毛利率为12.03%，也较去年同期减少了41.5%。
《中国经营报》记者多方了解到，事实上，低价购入医院地块的背后，面临行业竞争的红海，在众多房地产+的业务中，银城国际正在加速养老产业布局。10月23日，本报记者实地走访了银城国际位于南京市栖霞区马群大道3号的标志性养老项目“君颐东方”。记者走访发现，上述项目配套的医院项目至今仍未竣工。
对于业绩和企业转型发展的相关问题，连日来，本报记者多次致电致函银城国际方面。截至发稿，尚未获得回复。
规模难题
银城国际被看作是2019年赴港上市规模最小的内地房企，上市首日破发。
公开资料显示，总部设立于南京的银城国际是一家专注于在长三角地区为全龄客户开发住宅物业的房地产开发商。今年3月，银城国际于香港交易所实现主板上市，彼时曾被看作是年内赴港上市规模最小的内地房企，上市首日破发。
根据公司日前最新发布的2019年中期报告，公司上半年收益约为人民币37.39亿元，较去年同期的1.09亿元增加了3342.9%。
不过，在收益大幅增加的同时，上半年公司实现溢利4850万元，较去年同期的2.44亿元减少了80.1%。此外，公司上半年毛利率为12.03%，也较去年同期减少了41.5%。
另据银城国际日前发布的2019年9月未经审核的营运数据，截至今年9月份，银城国际共实现合约销售额134.84亿元，实现今年200亿元销售目标的67.42%。
对于毛利率的减少，银城国际方面表示，一方面是由于公司在2018年上半年收购东岳府及KinmaQ+社区的额外股权，收购溢价计入开发项目成本，2019年上半年该两家公司交付楼盘，收购溢价结转至销售成本导致毛利率较低。此外，银城国际还表示，云台天境本期结转收益的楼盘于2018年开始预售，恰逢政府楼市调控，对集团的毛利率影响较大。
记者注意到，近年来，银城国际销售均价呈现出大幅下滑。记者查阅银城国际多年年报发现，2017年公司销售均价为每平方米27555元，2018年为19029元，今年上半年进一步下滑到15398元。
除了政策调控，在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，银城国际销售均价出现较大降幅与其向三四线城市扩展的策略不无关系。
数据显示，截至今年6月底，银城国际位于南京、无锡、苏州、杭州、合肥、镇江及马鞍山的合约销售分别占公司合约销售总额的49.3%、20.5%、11.6%、2.9%、4.9%、1.5%、3.8%及5.7%。
除苏州和杭州的平均售价在2万元/平方米以上，南京、镇江的平均售价在1.5万元/平方米以上，其余城市的平均售价均低于1.5万元/平方米。其中，徐州上半年的平均售价仅为8760元/平方米。
而于2018年，自南京、无锡、苏州、镇江及马鞍山的合约销售额分别占本集团连同其合营企业及联营公司合约销售总额的约52.7%、27.0%、8.2%、8.3% 及3.8%。2017年，银城国际南京销售曾一度占到公司合约销售总额的86.03%。
“按照正常的经验来讲，银城国际四季度应该能完成目标。但是从大的环境角度来讲，银城国际重点布局的是长三角区域。这些布局的城市四季度以来开始进入调整状态，企业如果想尽快完成销售目标还要主动适应调控，加快现金流回笼。如果说之前投资上确实有一些失误，这个时候该以价换量也正常。通过有选择性地降价来实现换仓，也是比较好的策略。”张宏伟表示。
值得注意的是，虽然上市之后，银城国际业务逐渐扩张至长三角地区的其他城市，但相比百强房企的土地储备规模仍有差距。资料显示，截至2019年上半年底，银城国际在国内9个城市有34个项目，多集中在长三角区域。其中25个项目由集团所开发及拥有，余下9个项目由集团的合营企业及联营公司开发及拥有。截至上半年底，银城国际拥有估计总建筑面积约399.35万平方米，其中应占集团权益的土地储备面积约346.11万平方米。
跨界医疗？
规模和净利掣肘之下，银城国际近年来在医疗和养老产业方面多有涉猎。
规模和净利的掣肘之下，银城国际近年来在医疗和养老产业方面多有涉猎，攻守之间公司战略棋局初现。
公开资料显示，银城国际君颐东方项目占地面积12.09万平方米，建筑面积约为20.04万平方米，包括一座精装修的养老综合体，设有17幢7至11层养老住宅，2幢商业用房，医护型养老公寓，老年康复三甲专科医院等，项目周期为2016年9月~2018年12月。
10月23日，记者现场走访发现，“君颐东方”项目养老住宅部分分为两个片区，已于2017年、2018年先后交付。小区业主王阿姨告诉记者，当时新房均价为4.2万元/平方米，精装修交付，购买居住的大多是中老年人，现在入住率大约五成。
该项目商铺销售人员表示，住宅部分早已售罄，目前二手房价格大约5万元/平方米，商铺均价在4万元/平方米左右，目前还有8间商铺在售。
而项目的高档养老公寓、养老院“君颐东方国际康养社区”，也在今年7月开始招租。据销售顾问介绍，入住养老公寓需要老人具有自理能力，并且需要缴纳10万元的医疗押金;倘若老人没有自理能力，就必须入住公寓旁的养老院。“有病床和护理人员，和医院类型差不多。”
“总共有342套公寓，目前有100多名老人已经入住。”该销售顾问告诉记者，公寓针对会员和非会员有两种收费方式，会员需要缴纳100万元的会员费，退房时凭收据全额无息退还，但每月租金价格会低很多。
具体而言，养老公寓43平方米的户型，会员每个月2000元，非会员则需要9000元;70平方米的户型，会员每个月租金4500元，非会员则需要13000元;105平方米的户型会员每个月租金8500元。
记者走访发现，“君颐东方”的配套医院位于整个项目的西南角。透过绿色的防护网可以观察到，建筑的水泥钢筋主体已经基本完成，但还未封顶。施工现场有一台塔吊，不时传出“哒哒哒”的敲击声。
据上述销售人员介绍，该在建医院为江苏省人民医院城东分院，也是三甲医院，由银城国际负责出资建造，而省人民医院负责日常运营。“去年才开始建的，预计明年年底就可以完工。”
但王阿姨对此却有另一套说辞。她告诉记者，2017年刚在君颐东方买房时，医院就已经开始建造，原本预计去年底完工，但中途遇到不少“小插曲”导致工程进度缓慢。“后来又跟我们说今年年底能完工，但以目前情况来看不太可能了。”
君颐东方配套医疗设备为何进度缓慢? 对此，银城国际方面并未给出明确的回复。
财经评论员严跃进认为，养老项目市场发展机会还是很广阔的，医院迟迟未竣工属于配套没有到位。“相较做地产而言，建造医院对于银城国际经验不足，也会带来更大的压力，这需要在后续的经营上继续丰富经验，这样才能做好新的医疗业务。”
尽管上述医院建造不顺，但银城国际并未停止探索医疗项目的步伐。根据公司方面的公告，10月10日，公司以2.6亿元的底价收购南京市新城健康产业园地块。据悉，该地块出让条件中包括：地块所建房屋由竞得人自持，不得销售，不得转让。
“从公司角度来讲，这些中小型房企一定要走出‘小而美’的特色，否则很容易被市场淘汰。”张宏伟分析称，银城国际目前在养老房产、物业等非住宅业务已经做出了一定的成绩，尤其是物业在同等规模的房企中也称得上是“佼佼者”。银城国际接二连三触及医疗领域，更多地也是为其养老产业增加配套设施，努力打造区域内的养老产业品牌。
