NO1:大浪淘沙的市场过程
冬意凌冽，寒风呼呼。
树梢枝头的一抹黄叶，颤抖着离开了枝头，在空中画了几个圈，归于尘土。
破产或许就是这样的命运。按《破产法》规定：资不抵债是破产认定的关键环节。
2019年1月1日，廊坊市欣坊房产破产清算一案发布破产文书。
2019年11月28日，广州汇港房产公司发布破产文书宣告破产。
在人民法院公告网，输入“房地产+破产文书”检索，自2019年1月1日至11月28日，共有459条消息。但仔细翻阅，有一部分不完全属于房企破产案例。
1 浙江环达紧固件有限公司。经查明该公司资不抵债，其土地房产已由当地政府收储。
2 山东平阴粮食储备仓库。根据房产土地评估价值计算，该仓库已资不抵债。
3 广西新愉酒店公司公司。申请人北海望阳房产公司，也是债权人之一(公告文书发布两次)。
4 上海宁鹰贸易公司。申请人上海万顺房产公司，也是债权人之一。
5 浙江亿建房产策划公司
以上所列举的只是部分案例，分为三类：第一类是其公司资产包括土地房产。第二类是房产公司作为债权人申请该公司破产清算。第三类是房产行业的附属关联公司。
这部分不能算作房企破产案例，占比约20%。涉及“破产清算、重整、终结破产程序”等关键词的房企共有252家。
2018年房地产破产文书是458宗，今年已超过去年，这是大浪淘沙优胜劣汰的市场表现，今年房产调控持续、融资环境收紧、房企压力加大，破产数量增多实属必然。破产房企主要是三四线的中小型房企，拿地决策失误、资金链紧张、盲目多元化等三大因素导致企业经营不善，资不抵债引发债务危机而导致破产。
但就此与地产寒冬划等号，显然是不合情理的。
2018年年底全国有97938家企业，人民法院发布破产文书公告459宗，占比仅为千分之五，并且算上上节列举情况，真正破产清算的房企只占有大部分比例，估计破产房企实际占比为千分之四。而在市场环境遇冷的2015年，房地产企业数量减少771家，今年与之相比仅为半数左右。
有进有出，这是大浪淘沙的市场过程。从总的趋势来说是市场集中度不断上升，2016年前十房企的占有率为19%，目前占有率为30%左右，集中度提升是一个洗牌的过程，其他行业的发展规律也证明了这一点，汽车行业前五的占有率51%，空调行业是78%，手机行业是83%。
NO2：从加杠杆到减杠杆
目前房地产调控指向两端，市场端，稳房价稳地价稳预期，防止房价过快上涨所引发的风险，仅今年前三季度各地出台房产调控措施451次，资金端，融资环境不断收紧加强监管，强调开发商自有资金占有比率，2019年针对房地产资金链收紧的政策已经超过25次，原重庆市市长黄奇帆认为，控房价就是决不允许“背个银行”炒地皮。市场端与资金端两端的共同作用都指向一个目标：开发商降低杠杆率，实际上是降低市场风险强化市场稳定。融创孙宏斌在最近一次公开讲话中也认为：限价其实是个好事情，首先，它帮助你把开发商的风险降低下来。
而对于房企加杠杆负债经营的增长模式，在孙宏斌看来，这种增长模式，在未来的空间越来越小，将更多依赖经营现金流与股本金来发展。
未来的市场环境是增加稳定性，减少不确定性，弱化房地产行业的可变性因素，让房地产行业成为经济发展的压舱石，而不是地雷阵。稳字当头，对于房企也是如此，过去市场的杠杆效应，加剧了企业的博弈心态，而忽略了企业自身实际情况与市场环境的可变性，“七口锅来五个盖，最后只能靠边站”，破产房企往往就是这样。对预期收益做了乐观估计，而忽略了成本底线的安全原则。如光耀房产选择城市非核心区域的大盘项目进行迅速扩张，这一类项目的开发往往需要一定的蓄势周期，使房产开发与区域发展的时间周期一致性，结果项目位于偏远市郊销售惨淡，上海的涵璧湾和天津的光耀城就是如此，最终深陷资金困局走上破产重组的黯淡道路。而中小房企自有资金偏少，看到房产形势红火，三两个人凑在一起借助一定的地方资源入场搏一把，内部管理的不专业与不规范，再加上市场环境的变化，个别企业无奈走上了破产之路。
目前房产行业的市场总量是稳定的，2017年商品房销售总额突破13万亿，2018年是15万亿，今年预计也在15万亿左右;2017年商品房销售面积是16.9亿平米，2018年是17.1亿平米，今年预计也在17亿平米左右;2017年全国平均房价7911元/平米，2018年是8737元/平米，到今年七月份时9300元/平米。通过这三组数据可以看出：价格行情是稳中有升，销售总额与销售面积基本稳定在15万亿元与17亿平米两个数字，目前，我国的城镇化率约为60%，城市化进程还没有走完，未来仍有一定发展空间，市场总量也将继续保持一定规模，15万亿元左右的市场总量今后可能会稳中有降，但一定基础的市场容量则是长期存在的。
NO3：另有缘由的破产危机
稳定的地产行情，何来寒冬的预兆，但个别企业出现危机，并非是地产行业的因素，而是另有缘由。
曾经排名第215位5的房企银亿集团宣告破产重组，是因为多元化转型失败而导致的，2016年银亿转型为“房地产+高端制造”双主业，从地产业务抽血，耗资超过120亿元，大手笔并购三家国外汽车零部件制造商，同时地产业务在双主业战略中地位下滑，陷入发展停滞的境地，2018 年全年销售额仅 58.5 亿元，较 2017年 67.8 亿元的销售额不升反降。这实际上加大了银亿集团的资金杠杆率，2018年，汽车业务受行业影响，未实现业绩承诺指标，此时地产业务已不可能大面积输血汽车零部件制造业务，造成企业遭遇流动性危机，最终走向破产重整。
创立于1988年的华业地产陷入困局，则是20011年收购矿业失败埋下的隐患，华业涉足矿业失利后并未停下转型多元化的脚步，而是通过规模举债收购医疗机构进军医疗行业，导致企业资金链紧张，债券爆雷宣告转型失败。
从银亿和华业的案例可以看出，是企业多元化转型拖累了原有的地产业务，而陷入困局。有安徽第一大房企之称的国购集团于近日宣告破产重整，则主要是因为操作失误。
国购集团成立于1993年，目前拥有健康医疗、智能制造、产业地产、现代农业四大产业板块，2018年，集团位列中国房地产开发企业69强，国购集团主要在安徽省范围开发商业地产，国购布局的商业地产项目区域板块内竞争激烈，市场趋于饱和，特别是近年商业地产整体趋势低迷，反映到销售端就是回款速度下滑，意味着国购资金链承压较大，对国购现金流提出了较高的要求。可同时国购布局的多元化业务存在着亏损。
国购集团除了房地产业务外，还布局了医疗健康、智能制造、现代农业等。值得一提的是现代农业，国购收购了化肥公司司尔特。2016年10月，国购以15.8亿元受让司尔特1.8亿股流通股股份，持股比例25.27%，成为控股股股东。受让价是8.8元/股，目前二级市场价在4.83元/股，亏损在45%。化肥行业是产能过剩的行业，并且司尔特的产销率只有72%，对于国购的操作有些不解?同时国购在二级市场投资操作多年来并不顺利，有的项目亏损面较大。
国购案例反映了房企多元化转型战略的迷茫，是聚焦主业基础上的多元化还是广撒胡椒面的多元化?如果国购一直聚焦于商业地产与住宅地产的开发，或许国购又是另外一番局面。
NO4：凉意吹过的日子
不是地产行业不行了，而是过往的观念和判断要跟上市场形势的变化。
稳字当头的房产市场，房价大涨暴涨的概率为零，同时也是高杠杆时代的结束，市场将进入一个长时间的平稳周期。
不是寒冬，而是初秋或初春，不时有一些凉意。
吹面不寒杨柳风!
关键词： 459家房企破产
