10倍PE的万科，是否已经到了尽头？
前几天，涛哥公众号直播了万科业绩发布会，与各位粉丝们共同见证了郁亮在直播中向52万名万科股东致歉。
2021年，万科业绩遭遇滑铁卢。
年报显示，其开发业务销售金额为6277.8亿，同比下降10.8%，权益净利润225.2亿，同比下降45.7%，令人大跌眼镜。
这是万科历史上第三次出现净利润下降，而前两次分别在1995年和2008年。
郁亮首先检讨了业绩下降的原因，然后说：
“不管我的反思多全面，不管我检讨多深刻，考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”
说实话在直播中看到一家头部房企的董事长这样谦卑，涛哥还是有点感动的，毕竟一向强硬的郁亮这次像小学生一样为没考好道歉，作为股东的我感觉怒气也消了一半，再怎么说人家的态度还是相当端正的。
对于利润暴跌的原因，郁亮总结了3点，这或许将成为房企今年组织管理改革的方向：
1、充分授权、分布式管理的弊端。充分授权在市场好时能够加速发展，但在市场差时，却由于部分公司的能力短板，拉低整体的业绩。
这说明万科赖以骄傲的强授权模式遇到了重大挑战，未来房企在管理上会向集权决策回归。
2、少数项目出现投资失误。一方面是在高授权体系下，部分区域对当地市场判断出错，在投资上出现高估和冒进，也就是拿错地了。
另一方面是2018-2019年收购华夏幸福环京资产包，面临25亿的资产减值。就是说即使强如万科，也出现了资产收购的误判。
这也就不难理解现在房企出险之后为啥资产都没人敢买，融创收乐视、世茂收福晟、万科收华夏……收购翻车概率太高了，有可能直接拖垮公司业绩。
3、多元化布局付出的成本。万科2014年开始进行多元化转型，发展了很多新业务，而这些尚在培育期的业务也侵蚀了万科的利润，例如长租公寓和城中村改造等，让万科付出了很大代价。
而针对以上几点问题，郁亮也旗帜鲜明的提出了解决方案：
首先是通过2021年成立的开发经营本部，相当于地产总部，对开发业务进行集中管控，解决组织能力不均的问题。
其次是坚持高质量投资，从分散改为集中管控，提高对项目的盈利要求，就是说以后总部认为不行的市场，当地再怎么哭也没用，总部一盘棋决策。
第三是经营服务类业务形成新的利润蓄水池，平衡业务风险。之前虽说新业务拖累了业绩，但目前看前期投入也基本完成，进入收获期后将持续贡献利润。
总的来说，万科这次业绩发布会，对股民道歉的态度是诚恳的，对问题和改进策略分析的也很全面，获得了很多投资者的认同。
涛哥也用“素颜”一词来评价万科这次直播，一方面凭借涛哥使用美颜滤镜直播的丰富经验，可以百分之百确定郁亮这次是素颜上阵，没有加美颜特效；
另一方面万科在提问环节中详细解答了包括“是否存在业绩洗澡”等大家关心的问题，对自身的剖析是比较透彻的，也没有遮遮掩掩，非常坦诚。
直播次日，万科股价拉升近8%，重新回到20块，可见郁亮这次直播带货总体是成功的，得到了不少人的认同。
在涛哥的留言评论区，有一位读者这样评价：
“拿50%利润分红，再拿20亿回购自家股份，账面现金还有1000多亿，还让高管全面下一线，这是一个怎样的经理人团队？多大的决心和勇气，这是富家子弟拼刺刀了吗？”
可以看到，万科业绩会上这一番高质量演出，还是为他们挽回了不少股民们的信心。
在提问环节，有人问到万科股东价值的问题，郁亮说他很苦恼：
海天酱油的利润只有万科的30%，市值却比万科高80%；美国的综合不动产运营服务商PE有35倍，而万科只有10倍，郁亮希望投资者能够用新的模型来看万科的业务。
涛哥听了郁总的发言，觉得非常有道理，然后立刻去买了腾讯的股票。
原因很简单，目前地产股PE大多在5-10倍，万科现在接近11倍，已经算是在顶点了，而腾讯的PE才13倍，夕阳行业的万科和朝阳行业的腾讯，涛哥觉得腾讯的潜力可能更大一点。
当然，作为地产行业的龙头，万科在去年艰难的市场下，取得的成果也已经算是很不容易，净负债率低至29.7%，现金短债比2.5倍，在手货币资金1493亿，安全性极高。
同时，万科的多元化产业也已经具备规模和领先地位：
物业板块收入240亿，增长32%，物业合同管理面积超10亿平方米；
商开板块收入76.2亿，增长20%，累计开业211个商业项目，行业第一阵营；
物流板块收入31.6亿，增长69%，冷链仓储规模全国第一；
公寓板块收入28.9亿，增长14%，长租公寓总规模超20万间，行业第一。
所以，也不能否认万科在房企中，还是属于综合能力突出，想象空间较大的。
对于2022年，郁亮提出万科在开发上要实现止跌企稳。
目前万科总土储面积约1.5亿平方米，足以满足2-3年的开发需要，同时还有7100亿已售未结收入，将对未来的报表形成有力支撑。
值得一提的是，由于万科业绩表现不佳，并且之前郁亮黑铁时代发言中称万科要降薪，所以网上一直有呼声要求郁亮带头降薪，而他真的做了。
年报显示，2021年万科高管合计税前报酬3409万，同比下降50%，其中郁亮自愿放弃全部奖金，他2021年总薪酬仅154.7万。
看起来郁亮去年工资还没涛哥高，这一点还算是做到以身作则了，值得肯定。
在当天我直播万科业绩会的时候，也有其他房企的品牌朋友跟涛哥交流，觉得郁亮这次道歉效果是不错的。
目前，还有数十家大型房企年报还没能发布，估计后面还会有房企要跟投资者们道歉了，尤其是那些暴雷股债双杀的。
所以，有人问我怎么评价郁亮的道歉，我认为郁亮是应该道歉的。
毕竟我在万科股票上也亏了钱，他道歉么我感觉舒服了一点，而且网上现在对万科差评这么多，给大家认个错，输了面子，赢了人心。
看看隔壁中海，2021年归母净利润超400亿，比万科、保利、碧桂园等都多了100多亿，说明行业还是有牛逼的公司，万科也确实有要提升的空间。
正如郁亮所说：万科之前积累的一些短板，在外部环境发生挑战的时候，以净利润下降的方式给我们敲响警钟，警醒我们始终要对市场保持敬畏之心。
也希望正视问题、对症下药后的万科，今年能交出一份合格的答卷。
关于郁亮这次道歉，大家怎么评价？欢迎留言告诉我们。
