本报记者 王丽新
陷入流动性危机的中国奥园似乎看到了一丝曙光，资产处置步伐加快，境外债务重组取得阶段性成果。
1月26日晚间，中国奥园公告披露，公司间接全资附属公司以2.15亿加元（约10.78亿元人民币），向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。完成此次交易后，中国奥园将获得1530万加元（7673万元人民币）收益。
同时，中国奥园方面表示，正在根据境外债权人合约优先级推进境外债务重组，当下正积极与主要境外债权人进行反复沟通，相关谈判正在有序进行中。对此，中国奥园管理层再次强调了“绝不躺平”的决心，称将以最公平合理对待所有债权人，统筹各种偿债资源，尊重不同境外债权人对相应资产的优先受偿权利。
“债务重组是为了最大限度地保障所有债权人、投资人的利益，同步给企业以稳定发展持续经营的生存环境。”中国奥园方面向《证券日报》记者表示，债务重组和引进战投同步推进，对企业走出困境有更大帮助，在运营管理方面加强集团管控，从而引领奥园从高周转高杠杆发展模式，向“小而美”稳健运营转型。
境外债务重组取得进展
有接近中国奥园人士告诉《证券日报》记者，鉴于2022年1月20日起，连续有几笔公募美元债因评级触发提前赎回到期，为了更妥善化解债务危机，中国奥园与财务顾问审慎评估决定，在当前情况下，唯有进行全面债务重组、优化债务结构，才能有望实现债务到期支付和公司现金流再平衡。
事实上，自2021年10月份房地产行业入冬后，中国奥园就已聘请独立会计师，协助盘点债务及资产，聘请重组财务顾问统筹协调制定重组方案。1月26日，中国奥园公告宣布，出于公司业务发展和未来审计需要，聘任信永中和会计师事务所有限公司（简称“信永中和”）作为公司核数师，此举有利于保证审计工作的独立性、客观性、公允性。
值得一提的是，此前中国奥园公告表示，经过各方团队几个月来的努力，公司已经完成了境外债务、资产和业务的大部分尽职调查工作，并就潜在重组方案框架进行了多轮讨论，当前重组方案已经接近完成。从消息人士提供内容来看，备受关注的中国奥园引进战投事项和境外债务重组也有了阶段性成果，知情人士透露，相关进展有望在春节后加速推进。
有业内人士称，若完成战投和重组，将进一步缓解中国奥园流动性和一定程度上获得增信，届时，公司有望成为遭遇困境的房企中率先站起来的样本。
在中国奥园看来，债务重组和引入战投目前能有所进展的背后，是靠优质资产支撑。截至2021年底，中国奥园土储中未售面积接近3000万平方米，未售货值约3000亿元，另有一批大湾区旧改项目估算总货值超6000亿元。
加速处置资产回收现金
“为缓解资金压力、释放流动性，公司一直在努力推进境内外资产处置工作。”1月26日，中国奥园方面回应《证券日报》记者称，自2021年10月行业陷入普遍性资金困境后，中国奥园即主动启动财务导向，进行资产摸底，而后积极处置资产回笼资金，节衣缩食减少一切非必要营运开支。
截至目前，在境外项目方面，2021年11月中旬以9亿港元价格出售香港部分物业后，澳洲、加拿大等地的海外项目亦在积极处置中，此次加拿大项目将回笼近11亿元现金；境内资产处置方面，中国奥园已经陆续转让、退出包括广东阳江、惠州，江西九江，广西浦北、福建漳州等多处资产项目。
“流动性困难的房企，主要通过出售资产、债务展期、大股东借款等方式自救。积极自救的企业，通过这些措施能够增加现金流，缓解短期流动性风险，或许能够避免发生债务违约，对避免债务风险，将有明显效果。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者如是表示。
“房企出现债务违约的现象，是资金链的各个环节都出现了严重的现金短缺，包括融资端、中间环节的经营支出（年初是按激进状况下铺排的拿地计划和工程计划），以及末端的预售资金监管等。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者直言，如今的楼市到了关键时刻，需要完善行业“良性循环”的顶层设计。
对于未来债务违约房企的自救结局，刘水表示，房企流动性风险根本性的好转，需要市场销售回升、金融机构预期转变，市场恢复常态，房企的经营性现金流、筹资性现金流好转，房企经营才能恢复正常。
（编辑 张明富 白宝玉）
