住房问题兹事体大，所以争论难免：之前是争论多少钱买房合适，后来有了答案;现在则是争论多少钱租房“应当”，暂时还没有答案。
现在这场争论，是由翡翠书院引发的。这是北京第一个由房地产企业全自持经营租赁的项目。90平方米三居室10年180万的租金一出，舆情哗然，指责“租金打劫”者有之，斥其“敲竹杠”者亦有之，似乎“租不起房”的时代，一夜之间就到来了。
由于了解一些其中情况，攸克君本没把这当做太大的事。然而，当下状态，却令攸克君想起一句英国人常挂在嘴边的俚语——a storm in a teacup——一件事，原本没什么大不了，但却被弄得很严重。
最早说这句话的其实是法国人，大先贤孟德斯鸠。他在谈及当时的圣马力诺政治运动时，使用了“茶杯里的风暴”，因为圣马力诺人口不过10000多人，对于“庞大”的欧洲，自然产生不了多大的影响。
其实翡翠书院的风波也是这么一回事。作为企业以市场化方式运营住房租赁市场的一种尝试，首期1000多套房源，在北京庞大的住房租赁市场中几乎是沧海一粟;而在这其中没有垄断地位、没有强制买卖关系，所以，不过是一个企业对于一种商业模式尝试而已，其实跟你我诸君，没有太大的关系。
基本的经济学原理和逻辑常识也都告诉过我们，在没有垄断地位和强制买卖(交易)关系的前提下，商业交易行为就不会掺杂道德元素。理解了这一点，其实就应该明白，质疑翡翠书院的模式，在商业上是否可行，市场接受与否是完全可以的。但是，扯到“租金打劫”、“敲竹杠”就完全没有必要了，没有垄断地位，怎么享受垄断高价?没有强制买卖关系，又如何“敲竹杠”?
对市场行为掺杂过多的道德评价，实际上不利于看清商业问题本身。相反，如果回到纯粹的商业层面去看到翡翠书院的所谓“天价租金”问题，其实才更能看清内在的逻辑与问题。
一、翡翠书院是万科作为市场主体，以企业身份进行的一种商业模式尝试。市场接受就继续，市场不接受，就修正，修正了市场还不接受，就终止。这个过程，企业风险自担，市场自由选择。任何所谓创新与尝试，本质上都是试错。关于翡翠书院，理解成万科在试错，一切也就清晰起来了。
二、至于租金定价，交付方式，则是一种市场行为。你可以把它理解为万科对于市场接受度的一种试探。在永丰的租赁市场中，无论是万科，还是翡翠书院，都没有垄断地位，也不具备强制交易的能力，所以，90平方米10年180万租金，市场会去算值不值，值得就会有客户去租，不值得就不会有客户去租，最终，市场用脚投票。万科在该项目中沉淀近150亿的资金，风险自担。毕竟永丰地区正常的租金水平，是8000元左右。不选择翡翠书院，还有大把选择。
三、其实，万科在这种尝试的初始阶段，成本定价法占有了很高的权重。这块土地是通过公开市场竞买而来，其实支付了挺高的地价。再加上建安、装修成本，万科定出了这个租金的价格，至于市场是否接受，这一点要经受市场实践的检验，万科可以表示出足够的信心，但也需做好接受市场“惩罚”的准备。
换句话说，如果万科在实践中找到、积累了可以接受这个租赁价格、认可房屋质量和提供服务的客户，这就能逐渐形成一套新的业务体系——高端租赁。如果找不到这样的客户，万科就可能去尝试另外的租赁业务模式。其实，就是这么简单的关系，一点也不难理解。
看完以上三点，就可以明白翡翠书院所谓风波中的商业逻辑所在了：一个商业模式的尝试，1000来套房源的数量，毫无疑问都不会对北京住房租赁的市场，产生什么样的实质影响，它不会拉高租金，也不会抑制供应，所以，冷静想想，这场因租金而引发的风波，充其量就是“茶杯里的风暴”，与租房、买房的诸君，本来就没什么关系。
既然如此，社会公众为何要对一个本是商业领域的专业问题，倾注如此大的道德情绪呢?这其实从侧面提醒了另一个问题，即发展住房租赁市场，如何兼顾商业利益与公众支付能力平衡的问题。
发展住房租赁市场中，非常重要的一个领域，就是要鼓励专营或者以住房租赁为主业的机构，进入市场，改变现在散户租赁为主的状态。之所以如此看重机构的作用，是因为机构租赁往往是更稳定租赁关系的开始，而这种稳定租赁关系，是建立在合同及其租价的基础上的——只要客户认可租价与服务水平、房屋质量的对价关系，理论上租赁关系就可以十分稳定。
其实租过房的都知道，散户租赁之所以租赁关系不稳定，很多不是租金的问题，而是房东本身合同意识的问题。通过机构租赁，实际上可以解决这一问题。
不过，另一个问题也随之而来，若要鼓励机构经营住房租赁，必须发挥市场规律的作用，换句话说，就是要让机构经营租赁市场的过程中，“有利可图”。不过，”利“可以是租金取得，也可以是成本取得。对于后者，一方面有成本控制水平的问题，另一方面也有各种制度性交易成本的问题。企业的内部成本控制，商业资本有天然动机，所以，降低制度性的交易成本，也可以达到更有效的作用。
这其实已经不是新问题了，融资问题逐步解决，但税负问题也不能被忽视。一个最简单的例子，当下个人持有住房豁免征收房产税，但企业、机构持有住房，则须缴纳房产税，鼓励机构经营租赁市场，必然导致持有大量住宅房源，如果这方面的制度性交易成本不能降低，最终，恐怕又要被转嫁的租金当中。
对待“茶杯里的风暴”，其实很考验人的智慧。一方面，切不可小题大做，以偏概全，这往往会导致重大的战略误判;另一方面，又不可完全忽视之，也许茶杯当中，皆有世事映射，小茶杯折射大世界，说的就是这样的道理。
当然，这些，都是考验监管者与制度设计者的智慧了。
