租购并举时代，万科是先行者之一！
这几天，万科首批自持租赁房项目——北京翡翠书院示范区开放，平均近两万元的月租金引发舆论热议。
市场发出一连串疑问：
为何要设这么高的租金？
面向的租户是谁？
万科为什么要这么做？
还有人发出了终极之问：月租两万元和月供两万元，你选哪一个？
说句实在话，万科挺冤的。
不论是从成本反推定价，还是从房子的品质对不对得起这个价格，抑或对比长租和买房算一笔经济账，质疑万科“抢劫”恐怕都说不过去。
不过上面这些不是我今天要说的重点。
翡翠书院的遭遇，实际上反映的是进入租赁住房市场的开发商们面临的普遍尴尬——租购并举到底该这么做？还面临哪些问题？需要哪些支持？等等。
毕竟，作为国内地产界的多年的一哥，如果万科这个在全国范围内的都极具标杆意义的项目都举步维艰的话，其他项目面临的问题恐怕就会更大了。
一
尴尬之一，房地产行业本身是一个重资产高投入的行业，但租赁住房市场尤其是长租公寓却是一个投资回报周期非常长的产品门类。
以往，开发商拿到地，盖完房子，卖出去，钱收回来，再盖下一套房子，完成了资金链的循环，是一个非常简单直接的商业模式。更不要说，房子还没盖好就可以开盘卖钱，收到购房款再接着盖的中国特色了。
但在长租公寓市场，这套商业逻辑就失效了。
搞租赁，开发商的前期投入并没有减少，甚至考虑到精装修、运营服务等因素，成本还要来得更高。但是，要收回这笔投资，周期就从以往的两三年变成了至少十年以上。
一方面是高昂的地价占据了成本的绝大多数，可以说是开发商进入租赁市场的第一大拦路虎。连万科这个项目都要靠发起私募基金代替自有资金投入来缓解资金压力，更不要说其他中小房企了。
另一方面是相比房产交易，出租房屋的收益率偏低，融资成本、运营成本却偏高，其中的大头就是税费。
据估算，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。在现有的政策体系下，若没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化。
对开发商来说，这是难以承受的资金压力。
以万科这个项目为例，仅拿地成本万科就花了109个亿。另据万科透露，建安、装修、资金利息等加起来超过50个亿。
万科曾表示，“我们的拿地成本为35339元/平，含建安、装修后的含税总单方成本达到58019元/平。”
也就是说，翡翠书院项目还没有产生一毛钱的利润，万科花出去的钱已经有160个亿。这还不包括，后期运营、维护的费用，这同样是一大笔钱。
那么，万科需要多久可以收回这笔投资呢？
有人替万科算了一笔账。根据万科公布租金价格，万科翡翠书院平均年租金为2000元/平方米-2400元/平方米，如果项目全部建成且100%出租，每年租金收入大约为2.73亿元到3.28亿元之间，10年租金收入为27.3亿元到32.8亿元之间。那么，至少30年才能收回成本。
所以万科自己称，“这是一个不赚钱的极具微利的项目”。
大家都说翡翠书院贵上了天，其实万科心里也苦啊！
二
尴尬之二，是“租购同权”说了这么久，仍然没有称得上实质性的进展。所谓租购同权，指的就是租房和购房的人，同样能够享受医疗、教育等等公共服务的权利，对以家庭为单位的租房者来说这其中又以教育也就是能否享受到学位最为重要。
以往，这些权利和房子绑定在一块儿，没房子你就没法上学没法看病，所以大家一窝蜂地去买房而不是租房。政府之所以要搞“租购同权”，就是因为如果没法做到同权，租房子对于中国人来说永远都是“最后的选择”，那租购并举也就成了一句空话。
以翡翠书院所在的北京市来说，租房者确实已经可以享受到租购同权带来的红利，只不过仍然是打了折的“同权”而已：
根据北京的积分落户政策，如果有自有产权的住房，每连续住满1年可以积1分；租房并签正式合同或者住单位宿舍，每连续住满1年积0.5分。
同时北京还给入学登记设置了优先序列，而租房者在这个序列里处于一个靠后的位置，一旦出现学位不足的情况，孩子入学受教育的权利仍然无法得到保证。
三
我想，这不是万科一个开发商遇到的问题，而是全行业都面临的尴尬。
作为北京市首个全自持项目，同时也是全国首个高品质自持住宅，翡翠书院可以说是万科作为行业龙头，积极践行租购并举相关政策的标志性产品，具有重要的示范意义。
然而这个项目尚未正式推出，在预售阶段就遭受舆论和市场广泛的争议，这对于北京乃至全国范围内租赁住房市场的平稳健康发展都不算是一个好消息。不论是开发商，还是政府、租房者，恐怕都不愿看到类似的事情再次发生。
简单来说，搭建以租赁市场作为基本保障的住房梯级消费体系，需要这四个方面的举措：
1、供给端：低成本的供给土地，减免租赁税费，降低开发商的资金压力。
关于地价，可以学习上海，从土地性质上直接界定为“租赁用地”，并以“接近赠送”的水平超低价转让，大幅降低了开发商的拿地成本。据不完全统计，上海已成交租赁用地29宗，建面达180.9万㎡，楼面均价不到7000元/㎡。
关于税费，一个可行的方案是，把租赁市场形成发改委的一个汇集民生的新型产业目录来扶持，对运营企业减免增值税款。
2、需求端：继续加大租购同权的推进力度和人才政策支持，对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴，增强其支付能力。
例如，广州正加快实施细则的研究，天津、郑州等允许“租房落户”，深圳为人才公寓租房者提供补贴等。
3、运营端：发挥国有企业和行业龙头的表率作用和示范效应，形成可以广泛复制的经验和模式。
例如万科的翡翠书院，它的产品特点、定价机制、运营管理模式，都将为新时代房地产发展提供深远的借鉴意义。
4、金融端：多样化的资金支持，扩大房企融资渠道，加快租赁住房产品的资产证券化推行速度。
例如，已逾8单租赁住房类REITs成功发行，建行推出租房贷等金融产品，中行签署协议提供租赁住房专项资金，规模已达3700亿元。
