从杭州起家的绿城中国，2016年曾挤进中国房企销售榜前十，之后却被新城控股、阳光城等企业超越，2018年已经掉至第17位。2018年绿城中国实现合同销售1564亿元，仅增长6.9%，排在20强房企销售额增速末尾;全年净利润下滑超50%。虽受到出售附属公司、计提减值亏损拨备等因素影响，但净利润率连年下滑亦是事实。
20强房企中销售增速最低
不同于其他行业，房地产企业只有在已出售房屋正式交付后，才能将其确认为收入，因此房企2018年年报，反映的应该是2015年、2016年楼市最火爆时期的业绩。
中国指数研究院的数据显示，2018年，中国百强房企的销售总额、销售面积分别同比增长33.2%和32.0%，增长率分别高于全国同期增幅21.0%及30.7%。前十强房企销售额增长率均值为23.1%，11强至30强房企增长率均值达57.9%，31强~50强房企为40.8%。
但绿城中国近日发布2018年年报显示，其总合同销售金额为1564亿元人民币，较2017年仅增长6.9%，未完成年初制定的1600亿元销售目标，较2016年、2017年的58.4%、28.4%的销售额增速出现明显回落。克而瑞研究中心称，这是20强房企中规模增速最低的。
每一轮楼市的火爆与沉寂，都会带来行业的重新洗牌。在克而瑞的房企排名中，绿城中国2016年销售金额已突破千亿大关，排在中国房企第9位，但之后增长放缓，加上新城控股、阳光城、旭辉等一批“黑马”出现，绿城中国开始掉队，由2017年的第11位降至2018年第17位。
关于版目标与争取目标，考核版目标是1300亿元，争取目标是1700亿元。
李骏称，从拿地到销售，绿城原来的速度比较慢，但在新的大运营体系管控下，各项周转指标都会大幅提升。而由于部分城市存在限价，绿城中国在整体财务成本比较低的情况下，没有斩仓出货。
深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心研究员李宇嘉认同绿城的解释，他对中新经纬客户端表示，绿城的中高端项目较多，售价高，想拿到预售证不太容易。同时，绿城中国的项目多位于华东市场与一二线城市，这影响了其销售业绩，“华东的房地产市场表现应该是全国最差的，上海、杭州等城市调整幅度很大，让绿城销售压力增大。”李宇嘉说。
年报显示，2018年，绿城投资项目录得合同销售主要分布于长三角地区，占比达70.3%，同时还是浙江区域房企销售榜第一。
李宇嘉认为，近两年绿城高层动荡，一些元老相继出走，这不可避免地对公司业绩产生影响。有媒体解读称，以“白武士”身份入主并成为绿城第一大股东的中交集团，已经逐步掌握了主动权，这让一些老绿城人不得不重新思考个人前景。
净利润率连续两年下滑
绿城中国销售增速虽然较低，但毛利率等指标有所向好。根据年报，绿城中国2018年取得收入603.03亿元，较2017年增长43.7%;毛利率为22.8%，较2017年的19.2%有明显增长;实现毛利137.52亿元人民币，同比增加70.3%，年报称，这主要是物业销售收入增加较多所致。
不过，股东应占利润仅为10.03亿元，较2017年21.9亿元同比下降54.2%。股东应占利润这一指标大幅下滑，在2018年千亿级房企的年报中并不多见。对此，绿城中国解释称，主要是由于集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;基于市场环境变化，计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。
就物业减值计提亏损，绿城首席财务官冯征在业绩发布会上称，2018年共拨备了17.35亿元，其中有几个比较大的，一个在西安买的老项目，原来项目销售亏损，做了拨备;温州项目有资金困难，但不代表没有回收性，后面还有很大机会;青岛项目是早期拿的，地价比较高，按照最新的成本和未来售价进行了拨备。他还强调，实际的拨备，会根据未来会的实际情况，在合理的时候进行调整。
李宇嘉称，绿城的拿地成本一直较高，也吞噬了企业利润。年报显示，2018年绿城新增土地项目37个，主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内的城市，平均楼面地价更是达到了约11398元/平方米。
虽然毛利率有所上升，但从近几年的数据可以发现，绿城中国的净利率、归母净利率已经连续两年下滑。受股东应占利润下滑影响，绿城中国净利率从2016年的7.67%降至2018年的3.94%，归母净利率从2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%。
机构数据显示，2018年中期行业平均加权净利率和归母净利润率分别为14.7%和11.6%。对于绿城中国而言，即使是扣除公允价值变动之后，其归母核心净利率也不过为约6.29%。
李宇嘉认为，结转慢是绿城中国净利率不高的原因之一，一方面可能是2018年交付的项目没有赶上楼市最火爆时期卖出，另一方面是建设周期长，成本上升导致利润下滑。
一些盈利指标虽不太好看，但资金上还算稳健。截至2018年年底，绿城中国银行存款及现金(包括抵押银行存款)为482.19亿元，比2017年有所增加，为一年内到期借款余额的2.76倍。同时，受益于央企资信支持，绿城中国2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2017年持平。不过，其净资产负债率为55.3%，比2017年的46.4%有所上升。
3000亿的目标能实现吗？
尽管2018年销售增速较低，但绿城中国还是制定了未来三年高速增长的目标。其中，2019年销售额要达到2000亿元，2020年要达到2500亿元，2021年要达到3000亿元。三年时间几近翻番，要求今后每年的销售增速都不得低于20%。李骏称，今年考核版的目标是1800亿元，争取版是2000亿元，有信心在2019年站到2000亿元的平台上。
在货源上，2019年，绿城集团预计整体可售货源约1495万平方米，可售金额约2909亿元。其中，2019绿城集团有117个投资项目在售，预计可售货源约为812万平方米，可售金额约2029亿元。
绿城中国高层认为，2019年在因城施策的楼市调控原则下，原先表现不太好的项目会有些进步，销售增幅可能会明显体现出来。克而瑞研究中心认为，从绿城近两年的去化率和代建项目发展来看，完成这一销售目标问题不大。年报显示，绿城2018年投资项目整体去化率为68%，代建项目收入占整体销售收入的35%，且增长稳定。
但李宇嘉分析，政策环境的影响因素不可小觑，绿城中国想在今年跨入2000亿元的门槛，还是存在一些困难。至于2021年实现3000亿元的目标，他称，未来存在很多不确定性，这一目标难以评估。
不过，中交集团进入管理层后，绿城的投资与管理方式正在发生变化，绿城透露，现在他们是手握资金等待项目，“在员工原薪酬激励体系的基础上，新增项目跟投、股份激励等中长期激励举措机制的落地，将提升绿城的拿地投资能力。”
