近日，万科与深业集团、深圳控股宣布签订战略合作框架协议。
外界看来，这是一场“共赢”的牵手。根据协议，深业集团与万科集团将重点推动在深圳市及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营等领域的合作。
自2017年出售三四线城市百万土储后，深业集团就将发展重心放到深圳及周边城市。根据半年报数据，深业旗下上市公司深圳控股的现有土储规划总建筑面积约615万平方米，计容建面456万平方米，大湾区占比约61%。以计容建筑面积计，深圳项目占土地储备39%，以土地的市场价值计算，深圳项目占比超过70%。这对于大本营在深圳，土储却不多的万科而言，无疑是强有力的补充。
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“佛系”万科不佛系
作为三巨头中的一员，相较于碧桂园和恒大的广袤土储，万科在拿地端的表现一度被贴上“佛系”标签。
今年上半年，万科土储端的支出为905亿元，占销售额的比重约27%，这一扩土节奏不仅低于头部房企平均速度，相较于万科过往三年的表现亦存在不小的差距。
而2016年到2018年间，万科拿地总额占销售额的比例分别为57.2%、61.5%和42.3%，相比之下，今年上半年27%的比例显得加倍低调。
克而瑞数据显示，截至今年上半年，万科的土储货值为16989亿元，货值总量仅为上半年销售额的5.09倍，如果考虑到销售额的同比增长，万科当前的土地储备金额仅能覆盖未来两年左右的销售。而同期，恒大的总土地储备为3.19亿平方米，碧桂园土储潜在权益货值约27800亿元，其中已经获取权益货值约17500亿元。
即便外界有不少声音质疑万科土储并不充分，其却始终坚持非激进的拿地风格，根据回款来制定拿地计划。万科首席执行官张旭在业绩会上介绍称，万科拿地策略一贯有两个阀门控制，一个是自身现金流状况，一个是销售回款状况，万科将拿地支出控制在销售额的30%左右。
不过，到了今年三季度，一向谨慎拿地的万科却画风突变。有规模房企高管对《国际金融报》记者表示，通常房企拿地高峰期在上半年，一来资金较为宽裕，二来上半年拿地项目有望在下半年进入销售，能够体现在当年财报中。万科却逆势而为，选择下半年加大马力。
三季报显示，2019年第三季度，万科共计新增62个开发项目，超过上半年之和，合计新增建筑面积约1479万平方米，权益规划建筑面积约1155.3万平方米。
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现金流与销售双承压
激进的三季度让万科向来引以为傲的财务表现出现了些变化，三项现金流全部为负，上一次出现类似情况还是在2018年一季度。
1360亿元的现金流出超过了当季回款，以致万科第三季度的经营性现金流为-71.19亿元，此外，投资性现金流-43.02亿元，筹资性现金流-258.84亿元，这也意味着，自去年四季度以来，万科已连续4个季度筹资性现金流为负。具体来看，除了投资、借款同比减少之外，万科的偿债压力也处于高峰期，三季度偿还债务支付的现金为298.41亿元，去年同期这一项仅为63.68亿元。整体来看，2019年第三季度，万科现金及现金等价物净减少超368亿元。
三季度单季的表现也直接传导至万科的三季报中，截至9月末，万科的净现金流为-796亿元，这一数值位列A股上市房企倒数第一。
除此之外，万科还面临着来自销售端的压力。
行业下行阶段，相较于部分同行，坚持不降价促销、不做“多余动作”的万科在“金九银十中”的表现并不亮眼，凭借着大规模的降价促销，百强房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。但这份热闹似乎与万科无关，10月，万科实现合同销售金额433.8亿元，同比下降19.77%，近20%的跌幅与其他头部房企大相径庭。
对比来看，恒大同期凭借着全员营销、打折促销实现了一波抢收，9月合约销售额环比上涨73.8亿元，达到831.1亿元，刷新其单月合约销售金额的历史纪录，10月这一数字再次被刷新至903亿元。仅这两个月，恒大便与万科拉开了800亿元的差距。凭借金九银十的攻势，恒大反超万科，跻身房企榜眼之位。截至10月底，恒大已完成合约销售5462亿元，领先于万科的5189.9亿元。
在被恒大反超后，万科还面临着融创的来势汹汹。克而瑞数据显示，在更能反映企业营销和操盘能力的操盘榜上，万科以4159.2亿元暂列第3，仅领先身后的融创39亿元。随着融创三四季度的爆发，这一座次的最终顺序或将存在变数。
关键词： 万科财务分析
