不仅规模大,价格还有下降趋势。
“有120人左右来看过房,谈过价格的也就10个人左右。”
重庆人伊诺能理解这些看房人的心态,“持观望态度。多数买家的顾虑是,房价还会再降,所以迟迟不入手”。
(相关资料图)
两年前,她在重庆市巴南区购入一套约81平方米的房子。本来想着,在重庆工作生活的人多,房子很容易就能卖出去。
一等就是8个多月。伊诺说,从2022年10月把房子挂网,出售价格是35万元,直到成交,历经了8个多月。“到头来,买家还是中介的外地亲戚。”而且,她还没赚到钱,“最后以32万元的价格卖出去,跟心理预期的价位相比,差了3万”。
卖房之后,伊诺松了一口气。
在这大半年时间,伊诺遇到了很多有类似经历的卖房人——二手房挂牌的房子越来越多,为了把房子卖掉,不得不选择一再降价。
数据印证了伊诺的感受。上海易居研究院监测的全国13个(分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥)重点城市,二手房挂牌量在6月初攀上199万套,相比今年初的159万套,增幅达到25%。
在这些城市之中,重庆二手房挂牌量规模最大,数量为22万套。
不仅规模大,价格还有下降趋势。
国家统计局数据显示,自2022年8月以来,重庆市二手住宅销售价格指数同环比已连续6个月下跌,直至2023年2月环比止跌回升,同比仍处于下跌状态;在随后的3、4月环比价格持续上涨,下降幅度缩小;到5月,重庆二手房价格再次进入下跌通道。
重庆的房子,为啥越卖越多?
降价也愁
对于大多数人来说,第一次买房是为了在工作的城市有稳定的落脚处。
伊诺也是如此。今年30岁的她是化妆品销售,老家重庆酉阳县。跟随父母,在城里工作已经十年之久。
刚出社会工作时,为了同时满足家的归属感与需求的自我满足的需求,2014年,她在九龙坡区买了一套总价80万元、面积91平方米的新房。付了24万元的首付后,还有20年的房贷。
买了房子之后,伊诺才真的觉得自己安定了下来,那种踏实感和满足感是前所未有的。在她看来,虽然赚来的钱基本都用来供房了,但这也能督促自己更加努力工作和攒钱。
工作打拼的这段时间里,伊诺留意到,重庆的房价在不断攀升。眼看着房价走势越来越好,她萌生“即使是投资购房也能为自己带来丰厚的回报”的想法。
用了7年时间,伊诺在2021年存够了15万元首付(全款50万元),在重庆巴南区购入了第二套房。可是,当她买完这套房后渐渐发现,她的这项“投资”,似乎并不如预期,反倒把自己弄的有些力不从心。
“以我这月薪4000的工资,每月供两套房,压力属实有点大,所以就决定把这套房卖出去。”伊诺说,做这个决定很难,“总想着要不要再等等,说不定后面二手房价格会越来越高,也能卖个好价钱,但最后还是想先解决眼前的问题”。
正如伊诺所说,重庆的二手房价格确实有所下跌。安居客二手房数据显示,2023年6月,重庆二手房挂牌均价为11468元/平米,环比降0.77%,与去年相比,下降了8.02%。
把时间线拉长至近三年。不难发现,从2020年开始,重庆二手房的价格正一路攀升。到了2021年12月份达到顶峰,挂牌均价为12742元/平米,随后便开始下行。到了今年,二手房挂牌均价稍有上涨,但与2020年相比,还是有些差距。
不止重庆。国家统计局数据显示,2023年5月,70个大中城市中,二手房价环比持平或上涨的城市仅有15个,一线城市的北京、上海、广州、深圳的二手房价环比都在下降,分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。
二手房价格下跌为人们带来的直接感受是,二手房出售意愿很强。
上海易居研究院监测的全国13个重点城市,二手房挂牌量在6月初攀上199万套,相比今年初的159万套,增幅达到25%。
从规模来看,重庆当前是全国二手房挂牌规模较大。具体来看,6月初,重庆二手房挂牌量达到了22万套。除重庆外,成都和上海的二手房挂牌量规模分别为20万套和18万套。
易居研究院研究总监严跃进分析称,类似增速说明,二手房供求关系出现了非常重大的变化,即供大于求的矛盾持续凸显。这也可以解释为什么当前二手房“越卖越多”的现象。
就重庆来说,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,近十年来,由于重庆的新房供应量充足,规模体量也比较大,因此转化为二手房的规模也会相对较高。
何去何从
伊诺观察过,重庆人口密度大,房子的总量多,身边很多有2-3套房的人。不过,许多在2018年-2021年高价买房子的人,现在几乎要亏着卖出。
但从她卖房的经历来看,买房人大多是在观望,真正下决心要购入的买家却很少。
类似的经历,也出现在卖房中介身上。
当时代周报记者以卖房者的身份询问重庆地产中介机构从业者,对方表示这段时间二手房买卖的行情都不太好,交易量有所下跌,但挂牌量在持续增加。“现阶段,二手房交易基本都是降价出售。如果非要说哪里卖得好,可能江北、渝北、渝中三个区的房子好卖些,因为这些区域的经济也相对繁华。”
严跃进认为,最近几年二手房的供求状况发生了重大变化。其中,在2020年下半年,很多重点城市二手房出现了“房荒”现象,当时二手房“一房难求”,而今年二手房则出现了房源激增现象。这种差异和资金流向、市场行情、市场预期等有较大的关联。
“从结构分类来看,虽然也存在一些恐慌性抛售或急于套现等情况,但其占比或风险是可控的。而占比较多的则属于置换需求或换房需求。” 严跃进说道。
与此同时,上海易居研究院监测的数据显示,今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月,而二季度该指标为15个月。
通俗理解是,当前二手房挂牌量激增的情况下,房子要出手,交易周期将明显延长。此类情况,在这13个城市中都有所体现。
在如今二手房挂牌量持续上涨、交易周期拉长的情况下,不少二手房业主开始步入“愁卖”阶段,面对这样的情况,又该如何激发二手房市场的活力?
李宇嘉认为,还是要先从需求端入手。要稳定老百姓,特别是年轻人、新市民对于就业收入的预期。其次,在供应端上,也要增加住房供应的有效性,例如要从改造老旧小区、完善交通等方面为居民提供生活保障。
值得注意的是,近期房贷利率也再次下降,也降低了购房人的买房成本。6月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,1年期贷款市场报价利率(LPR)下降10个基点至3.55%,5年期以上LPR下降10个基点至4.2%。
“由于5年期以上LPR与房贷利率紧密挂钩,LPR下降,就意味着大家的月供会降低,会在一定程度上刺激大家去买刚需住房,或者是换房。这对于二手房市场提升交易效率、缩短交易周期、降低库存都是有帮助的。”李宇嘉说道。
(应采访对象要求,文章中的采访对象伊诺为化名)
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