大连友谊（000679）2021年年度董事会经营评述内容如下：
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求公司主要业务之一是零售业。根据国家统计局数据显示，2021年，社会消费品零售总额440,823亿元，比上年增长12.5%，两年平均增速为3.9%。按消费类型分，2021年商品零售393,928亿元，比上年增长11.8%；餐饮收入46,895亿元，增长18.6%。按零售业态分，2021年限额以上零售业单位中的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%。2021年，全国网上零售额130,884亿元，比上年增长14.1%。其中，实物商品网上零售额108,042亿元，增长12.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.5%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长17.8%、8.3%和12.5%。2021年零售业发展，可以说是困局与变局交织并存。传统零售业、连锁餐饮等行业在疫情常态化背景下出现大幅撤场关店潮，无论是对中小零售企业还是对上市零售企业而言，业绩下滑已经成为“普遍”现象。但另一方面，随着国家供给侧结构性改革的持续推进和消费者需求的不断释放，传统零售企业也根据消费需求和市场环境的变化，利用原有业态的优势基础创新业态，以抓住新的流量入口，抢占先发优势，谋求在激烈的市场竞争之中占有一席之地。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求公司主要业务之一是房地产业。根据国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发投资147,602亿元，同比增长4.4%。其中，住宅投资111,173亿元，比上年增长6.4%；办公楼投资5,974亿元，比上年下降8.0%；商业营业用房12,445亿元，比上年下降4.8%。2021年中国房地产开发企业房屋施工面积975,387万平方米，比上年增长5.2%；其中住宅施工面积690,319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198,895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146,379万平方米，下降10.9%。2021年中国商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中住宅销售面积156,532万平方米，占比87.24%，比上年增长1.1%；办公楼销售面积3,375万平方米，占比1.88%，同比增长1.2%，商业营业用房销售面积9,046万平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。2021年，我国房地产市场总体稳定，继续坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度；去杠杆仍是行业主旋律。下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。2021年7月降准0.5%、2021年12月降准0.5%，两次降准提高了涉房资金的流动，并且资金流动偏向优质房地产企业。二、报告期内公司从事的主要业务公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2021年为有效缓解疫情冲击，公司零售业在保民生、稳销售的基础上，强化直播带货等新零售元素，并通过持续引入自营商品、增加功能性业态等手段，利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，谋求拉动销售。报告期内，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，销售收入较同期有所增长，但距离疫情前销售水平仍有差距。（一）门店基本情况（二）门店变动情况报告期内公司门店未发生变化。（三）门店店效信息（四）报告期内线上销售情况（五）商品采购与存货情况1、前五名供应商情况2、存货管理政策（1）存货的计量①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。②发出存货的计价方法：采用先进先出法。（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。（3）存货的盘存制度采用永续盘存制。（4）低值易耗品的摊销方法采用“五五摊销法”核算。3、仓储与物流情况公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主动退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前正在制定转型工作方案。发展战略和未来一年经营计划公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。三、核心竞争力分析（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的 “三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。四、主营业务分析1、概述报告期内，公司实现营业收入17,633.44万元，同比增长0.32%；归属于上市公司股东的净利润为亏损21,591.17万元，同比下降938.05%。其中：公司零售业实现营业收入17,292.50万元，同比增长10.52%，占公司总体营业收入比重为98.07%；地产业实现收入105.35万元，同比下降92.70%。公司本期亏损的主要原因为：（1）目前新冠疫情对公司零售业影响依然存在，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，未达到预期盈利水平；（2）公司控股子公司于2021年9月、2021年11月分别收到大连金普新区发展和改革局下发的《关于大连友谊金石谷高尔夫球场整改工作的通知》，要求对项目进行整改。项目开发与经营所面临的政策环境发生重大变化，故对该项目计提减值准备。五、公司未来发展的展望（一）行业格局和发展趋势零售业：自2010年左右开始，受电商和其它业态冲击，零售业进入调整期，导致传统百货业在物业条件、软硬件设施、市场化水平等多方面欠账较多，调改成为这几年百货发展的主旋律，大到业态转型、物业翻新，小到品牌调整、门头亮化，百货企业或多或少进行或准备进行调改，这一趋势将在2022年延续。百货企业需要根据各店的商圈环境、品牌定位、物业条件等，因地制宜地进行不同规模的调改。无论是业态转型还是环境和商品升级，都应紧紧围绕本企业的目标定位开展，通过品质升级和体验提升吸引目标顾客。调改与运营需要两条腿走路，相互结合，互为保障。调改的效果需很大程度上要靠精细化运营来体现，一些运营的阻碍或难点也需要调改来打通。商品力是零售企业经营能力的核心体现，无论何种渠道、何种方式，让顾客能持续买到好的商品，是一家零售商能持续发展的动力和源泉。商品力表面上看是价格没有吸引力，背后是综合因素导致，包括形象定位、经营管理模式、品类组合、与品牌商关系、供应链控制、采购能力等。2022年，百货企业将以多种手段增强商品力，包括：深化与品牌商的合作、拓展自营品类、开发自有品牌、强化品牌汰换更新、开发集合店、应用数字化手段等。当前百货行业的会员营销主要有三大特点，一是会员规模快速扩大，二是数字化会员成标配，三是会员销售占比稳步提高。同时存在会员活跃度不高、体系未打通、服务简单化等问题。2022年，会员营销的重点将围绕会员战略细分、会员权益和体验提升、高端会员服务、全渠道会员打通等方面展开。房地产业：2022年，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，行业去杠杆节奏将得到适度控制，个人按揭贷款将迎来适度松绑。但整体判断，坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制将形成闭环，最终实现促进行业良性循环和健康发展。目前房地产市场的基本面没有变，住房需求依然较强。宏观上讲，保持调控政策连续性、稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，并保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求将成为主旋律。2022年房企更需要配合国家发展战略，控规模、调节奏。2022年，房地产市场强调满足合理的住房需求是以需求方为基础，引导市场销售回到正常节奏，避免意外伤害到第一套刚需和改善需求的购房者。房地产市场的发展要满足购房者的合理需求，这也有利于保持房地产市场的持续、健康、稳定发展。（二）公司发展战略和经营计划零售业：在公司零售百货业务发展过程中，公司将持续密切关注消费趋势变化，坚持以现有业务区域为主要发展重心，强化品质保证，面向家庭，贴近生活。同时进行供应链优化升级，聚焦商品竞争力的提升；推进精准营销，建立全方位客户营销体系；提升服务能力，推进服务一体化。主要经营计划如下：1.深化与品牌商的合作，优化供应链。通过强化关键品类经营，结合消费升级和品质升级的消费需求，提升在化妆品、男女服饰、家具用品等关键品类的竞争力，与品牌方联合、资源共享，降低运营及销售成本，创造价值。2.增加自采及自有品牌。通过品类及商品的自主采购以及自有品牌的丰富，提高公司商品销售的毛利，同时能够增强公司的品牌竞争力。房地产业：2020年，公司通过出售三家房地产类子公司，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。2022年，公司也将积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。（三）可能面临的风险1.疫情反复风险：当前，区域性疫情反复，疫情导致消费短期停滞，将影响零售业整体的经营情况，同时导致消费者信心的下行，从而影响零售业的稳定运营。应对措施：积极发展多渠道销售模式，同时加强与供应商、仓储等方面的合作，探索构建新的销售方式。2.政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。3.资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。应对措施：一方面加强存量去化，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的适用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。4.市场风险：房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。关键词： 大连友谊
