百大集团（600865）2022年年度董事会经营评述内容如下：
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一、经营情况讨论与分析
2022年，面对复杂多变的外部环境，公司管理层在董事会的领导下，始终坚持稳字当头、稳中求进，在保证传统业务稳定的基础上积极寻求对外突破。（一）传统业务1、杭州百货大楼托管协议履行情况随着商业整体市场趋于饱和，行业竞争日益加剧，消费者结构发生改变，新消费升级趋势不断变革，商业进入新陈代谢快速更新阶段。合作方银泰通过品牌整合、调整业态、加大促销力度等一系列措施来吸引人气、提升消费，同时增加对线上资源的投入，带动线上销售同比增长。公司做好相应的服务配套工作。报告期内，杭州百货大楼实现营业收入18,278.59万元，委托管理利润及时、足额收取。2、杭州大酒店物业租赁进展杭州大酒店物业租赁诉讼结案后，承租人经营状况未见改善、持续亏损，再次发生拖欠租赁费用等情形。为共渡难关，经协商，公司同意减免杭州大酒店物业承租人2022年度部分租金。减免后本报告期应收租金及配套管理服务费合计1,800万元（含税），截至本报告披露日，公司已收到上述款项。3、其他物业租赁和收藏品市场杭州大酒店物业少量底商于2022年实现全部满租。延安路停车场经过积极市场调研和谈判招标等流程，最终引入杭州市停车产业股份有限公司。本次合作不仅对立体车库进行更新改造，更实现了年度停车场地租赁费的增长。湖墅南路部分物业诉讼尚在执行过程中，本年度公司与部分被执行人达成了执行和解。收回物业后，公司对其进行了一定装修改造，逐步引进了知名青年旅社、精品瑜伽馆等商户入驻。杭州收藏品市场持续创新业务模式，通过线下交易会，网络平台合作线上交易等方式，保持杭州收藏品市场的品牌热度。截至12月底湖墅南路物业总体出租率达到89.2%。报告期内，其他物业租赁及服务、收藏品市场合计实现营业收入2,639.24万元。4、基建工程：抓安全保质量，品质提升换新貌杭州大酒店实施了外立面泛光照明提升工程，酒店夜间灯光进行全新设计，成为“向心之光、繁华武林”泛光照明提升项目中的重要组成部分。同时对杭州大酒店外立面进行改造，采用现代施工工艺对实体墙区域进行整体改造，在保证安全使用同时、依旧保留原有经典简约设计风格。借助“美丽杭州迎亚运”拱墅区环境品质提升行动的春风，湖墅南路物业外立面也进行全面改造提升。5、公司持股30%的杭州百大置业：积极进取、探寻商机2022年商业楼宇整体空置率普遍较高，杭州百大置业旗下的501城市广场也面临着品牌同质化严重、品质形象均有待提升等多方面的问题。项目团队承压而上、积极进取，不断地在困难中探寻商机。通过对组织架构重塑优化，业态品牌调整与精准化运营，截止12月底写字楼出租率达到99%，商场出租率达到95%。杭州百大置业本年度达成扭亏为盈的经营目标。（二）投资管理：控制风险，持续推进1、财务投资2022年度，公司对存续房地产理财项目持续、积极地与受托方保持沟通，时刻关注项目进展，本年度到期的项目均平稳收回及退出。对于新的财务性投资项目继续保持谨慎的态度，始终把风控放在首位，并根据市场情况，调整投资策略和投资结构，使闲余资金保值增值。2、其他投资在复杂的外部环境下，报告期内公司的二级市场投资坚定执行了年初制定的策略——投资低市盈率、高股息率的标的。通过自有闲置资金投资二级市场，尤其是具有相对稳定股息回报的标的，获得了一定的投资收益。公司持续关注大健康、大消费、高端制造领域的投资机会，深入进行行业研究并对一些项目开展调研，目前尚未取得实质性进展。截至报告期末，公司投资的4支私募股权基金合计认缴1.4亿元，实际已累计出资9800万元。（三）公司治理情况公司管理层始终贯彻依法合规的经营是一切商业活动前提的宗旨，通过卓有成效的内控管理，保证公司持续、稳定发展。1、完善公司治理公司将完善制度建设，规范运营管理贯穿在全年工作中。从治理层面、职能管理层面到各业务流程层面通过制度修订、内部审计和整改，持续完善关键的内部控制及必要的监督机制，将公司精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，为公司管理合规性、资金安全性、报告准确性、信息真实完整性提供了合理保障，也提升了公司规范运作的能力和水平。2、优化人才结构根据业务发展需要，对内进一步梳理和完善公司的组织架构，对各部门各职位的工作精确分析，确定每个职能部门的权责，同时通过人员盘点，合理挖掘、开发培养后备人才队伍，建立人才梯队。对外吸引、招募了招商管理和投资领域高素质人才，保障了人才的供给，为业务发展带来新的机会。在团队建设上，弘扬优秀的企业文化和企业理念，用优秀的文化感染人，增强公司的团队凝聚力，建立内部纵向、横向沟通机制，调动员工的主观能动性，集思广益，为公司发展提供强有力的保障。3、坚持安全第一公司管理层始终高度重视安全管理工作，在主体责任、消防投入、预防机制、培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等方面加大力度，保持安全平稳受控的局面，实现全年消防安全零事故。二、报告期内公司所处行业情况根据国家统计局发布的数据显示，2022年全年社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%。按零售业态分，超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，而百货店下降9.3%，下降幅度明显，实体百货行业在2022年整体承压。由于消费者结构和消费需求的变化，现有存量的购物中心竞争亦日趋激烈。根据零售行业门户网站联商网发布的数据显示，2022年杭州主城区20家商场总销售额较去年同期略有下降，其中多数商场销售额同比上涨。销售同比上涨的商场中，除去高端商场有奢侈品品牌的加持，大众综合性商场均是通过持续创新的运营策略来确定自身独特的定位，从而吸引线下客流、避免同质化竞争。未来潮流与时尚的年轻化发展、突出个性将是大众综合性商场的主流方向。三、报告期内公司从事的业务情况公司主营业务为商品零售，主要业态为百货商场。公司系单店经营模式，拥有杭州百货大楼一家门店。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。杭州百货大楼的商品销售以联营模式为主，辅之少量经销、代销模式，是公司最主要的收入来源。公司其他业务包括物业租赁、物业服务、文化产业等。租赁业务包括将杭州大酒店物业整体出租以及湖墅南路物业出租，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。公司自行经营管理杭州收藏品市场以及一些物业服务，但这些业务取得的收入占比较小，对公司利润影响有限。四、报告期内核心竞争力分析公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。五、报告期内主要经营情况报告期内，公司实现营业收入2.27亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1.80亿元。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势中国百货商业协会发布的2023年零售业发展展望显示，在着力扩大国内需求的大方向下，中国零售业发展将呈现恢复常态、回归根本、追求价值、提升体验、追求健康、整合重组、数字化升级等八大趋势。实体百货商场想抓住客户，必须改变传统的经营模式、改变固有的顾客服务手段，从需求出发，在空间中创造出更多氛围感和沉浸式的体验。随着新一代消费群体生活方式发生变化，传统百货数量减少是趋势，但优质的百货商场依旧会是城市的潮流风向地标。(二)公司发展战略公司在发挥现有资产的价值、保证传统业务板块收益的基础上，将延续前几年探索中积累的行业理解，争取拓展新机会，为公司寻找新的利润增长点。(三)经营计划新的经济形势、竞争环境之下面临新的挑战，公司管理层仍将遵循“稳健发展”的目标，对原有业务持续优化调整、完善；对外发挥公司资产优势，积极探索、寻找新的盈利增长点，发展新业务。一、传统业务1、百货业重回向上向好轨道在“着力扩大国内需求”的大方向下，消费市场全面复苏，百货业在新的一年里将重回向上向好轨道。公司将通过与银泰的持续合作，共同努力提升商场的经营效益。同时也落实委托管理中的各项事务，保障公司应有的权益。对于杭州百大置业项目，公司仍将继续支持和协助管理团队，持续管理改进、经营调整、品牌储备，降本增效，争取更优业绩呈现。2、其他传统业务稳扎稳打公司将持续关注杭州大酒店承租方的经营情况和租金支付能力，督促承租方履行租赁合约的各项条款。2023年，物服分公司将把握消费复苏带来的机遇，以打造新潮生活方式的品质物业为目标，在做好现有老商户租赁维护的基础上，继续拓宽招租渠道，吸引优质客户入驻，完成招商任务。内部管理上完成百大花园物业环境的改进提升，与街道合力，进一步提高物业服务水平。杭州收藏品市场将积极重整集市文化，重塑区域性龙头市场的影响力，继续在经营业态和模式上大胆尝试创新，充分利用互联网平台资源，与佰粹相互依托，探索和实践网店代运营项目，让更多实体市场藏品上线交易流通。二、投资管理公司始终坚持谨慎投资的原则，对于财务性投资，我们依旧坚持防守策略，不盲目追求市场热点，确保稳定收益是我们追求的首要目标。产业投资方面，公司将继续聚焦目标行业和企业的成长性，关注困境反转、国产替代等领域的投资机会。三、内部管理2023年，公司将在确保日常经营有序平稳开展的同时，继续推进公司治理规范化和管理精益化。按照法律法规和监管部门的要求，持续完善公司治理和运作水平，维护广大投资者的利益。继续开展内部审计监督和服务工作，持续不断推进内控制度建设与优化，认真履行职责，发挥管控效能。继续优化人才结构，完善人力资源管理制度，大力加强员工培训，强化绩效考核与奖惩激励，充分调动员工的主观能动性，激发员工的活力，实现公司与个人的双赢。牢固树立安全理念，强化员工安全意识，始终坚守安全底线，确保经营安全运行，保障企业稳定健康发展。(四)可能面对的风险1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得，或无法足额取得的风险。2、杭州大酒店物业整体出租事宜，鉴于承租人多次发生经营困难、逾期支付租赁费用等违约情形，且承租人及各担保方后续履约能力未知，已质押至公司的股权价值存在不确定性，存在后续因承租人无法支付租赁费用，导致合同提前解除的风险。3、尽管公司与嘉祥的租赁纠纷诉讼已取得法院二审判决书并已申请强制执行，但由于承租方及各连带责任人的偿债能力未知，执行结果存在不确定性，公司能否全额收回相关款项尚存在不确定性。4、公司投资的涉房信托理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。5、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。关键词：
